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Frankfurt am Main, 02.03.2017

Trotz schwierig werdender Marktbedingungen in 2017 blickt Capcora nach einem erfolgreichen Jahr 2016 zuversichtlich auf das aktuelle Jahr und den weiteren Verlauf. Der Markt für Real Assets in Deutschland steht aktuell vor großen Herausforderungen. Nicht nur Projektentwickler, sondern auch Investoren und Kapitalgeber müssen sich auf die neuen Gegebenheiten einstellen.

Erneuerbare Energien – Veränderte Spielwiese, veränderte Investorenlandschaft?

Die Förderung von erneuerbaren Energien in Deutschland sowie in anderen europäischen Ländern wurde dieses Jahr auf ein Auktionsmodell umgestellt. Da großflächigen Solarprojekten in Deutschland bereits schon früh die wirtschaftliche Grundlage vom Gesetzgeber entzogen wurde, ist von der Änderung insbesondere der boomende Onshore-Windbereich betroffen. Bislang hat ein Produzent von Strom aus erneuerbaren Energien für jede Kilowattstunde eine staatlich festgelegte Vergütung erhalten. Nach dem Anfang des Jahres in Kraft getretenen EEG 2017 wird die Höhe dieser Förderung für neue Projekte nunmehr durch Ausschreibungen am Markt ermittelt. Die ersten Auktionen in Deutschland werden im Mai 2017 durchgeführt. Da der Preis insbesondere von der Strategie und dem Potential der individuellen Bieter abhängt und der deutsche Markt auf der Entwickler-Seite zugleich sehr fragmentiert ist, ist eine Prognose schwierig.

Die Unsicherheit vieler Entwickler ist, was ihr Deutschlandgeschäft in Zukunft anbetrifft, aktuell sehr hoch. Auch wenn seit den letzten zwei Jahren auch aktuell die befürchteten Übernahmen durch Energieversorger zunehmen, ist von einer Konsolidierungswelle aktuell noch nichts zu spüren.

Da im letzten Jahr noch viele Windprojekte genehmigt wurden, die nach einer Übergangsregelung noch unter dem alten EEG mit Einspeisevergütung umgesetzt werden können, wird sich diese Situation aus unserer Sicht auch in den nächsten ein bis zwei Jahren nicht grundlegend ändern.

Ausblick Capcora: In diesem Jahr liegt das Hauptaugenmerk vieler Projektentwickler darauf, die Kapazitäten für die im letzten Jahr genehmigten Projekte bei den Herstellern zu sichern und die Pipeline möglichst früh ans Netz zu bringen, da die aktuell monatliche Degression der Einspeisevergütung die Wirtschaftlichkeit der Projekte stark beeinträchtigt. Wir beobachten ebenfalls einen Trend, dass Developer ihre Projekte zu einem möglichst späten Zeitpunkt oder als Portfolien an den Markt bringen, um diese zu bestmöglichen Konditionen zu verkaufen. Viele Projektentwickler sind auch bereits dazu übergangen, Projekte gar nicht mehr zu veräußern, sondern in den Eigenbestand zu überführen, um die Einnahmesituation langfristig zu stabilisieren; teilweise geschieht dies unter Einbeziehung von Mezzanine-Kapital zur Rekapitalisierung des limitierten Eigenkapitals oder zur Finanzierung einer möglichst schnellen Realisierung.

Auf die Veränderungen müssen sich auch institutionelle Investoren, die weiterhin in Deutschland investieren möchten, einstellen. Asset Management Gesellschaften, die ein Großteil der institutionellen Gelder verwalten und anlegen, müssen ihre Strategien und Fondsmodelle entsprechend anpassen. Aus unserer Sicht können Kooperationsmodelle mit Finanzinvestoren oder strategischen Investoren, die bereit sind, sich am gestiegenen Risiko zu beteiligen, für Projektentwickler sehr interessant sein. Für Investoren, die auf langfristig stabile Cashflows aus sind, bieten sich gute Möglichkeiten sich am Cashflow von Bestandsprojekten in einer Mezzanine-Position zu beteiligen statt Projekte zu erwerben.

Immobilien – Fortsetzung des Booms statt Blasenbildung

Getrieben von den niedrigen Zinsen und dem enormen Anlagebedarf steigen die Preise für Immobilien und Grundstücke bei anhaltender Nachfrage weiter. Viele Branchenexperten sehen bereits sogar eine Immobilienblase kommen. Aufgrund weiter steigender Kaufpreise bei gleichbleibenden Mieten sinken die Renditen und gleichzeitig steigt das Risiko im Falle einer plötzlichen Zinswende. Nachdem die Zinsen im September 2016 kurzfristig angestiegen sind, war hiervor die Angst besonders groß. Allerdings hat sich das Zinsniveau zum Jahresbeginn wieder im niedrigen Bereich stabilisiert. Der Bauboom wird sich aufgrund der für Immobilienentwickler günstigen Marktsituation in 2017 weiter fortsetzen. Die Developer Pipelines sind prall gefüllt.

Da aufgrund der gestiegenen Nachfrage Grundstücke im Preis gestiegen sind und in der Regel gleich in Cash bezahlt werden müssen, verlagert sich der Kapitalbedarf aber auch das Risiko auf der Projektentwicklerseite weiter nach vorne. Banken gehen in der Regel nur mit Finanzierungsausläufen von 70 bis 75% mit, wollen ein möglichst gut definiertes bzw. genehmigtes Projekt finanzieren und benötigen für die Prüfung relativ lange. Vor diesem Hintergrund erhöht sich der Bedarf an Eigenkapital der Projektentwickler das nach wie vor limitiert ist. Statt das vorhandene Eigenkapital lediglich in einem Projekt zu allokieren, nutzen Projektentwickler zunehmend Mezzanine-Kapital zur Schließung der Eigenkapitallücke oder zur Erweiterung der Eigenkapitalbasis.

Ausblick Capcora: Wir glauben nicht, dass sich in den nächsten 2 Jahren das Zinsniveau drastisch verändern wird. Institutionelle Investoren beginnen gerade erst damit, einen höheren Anteil ihres Kapitalvermögens in Real Assets umzuschichten – Tendenz steigend. Auf der Mezzanine-Seite beobachten wir, dass professionelle Kapitalgeber ihr Geld gut platziert bekommen. Zwar kommen neue Anbieter auf den Markt, aber wir stellen aktuell nicht fest, dass Mezzanine-Geber, die Projektentwicklungen finanzieren, aufgrund der Nachfragesituation von ihren i.d.R. zweistelligen Renditeerwartungen runter gehen müssen. Falls man auf vorhandene Bestände abstellen kann, gibt es wiederum mehr Möglichkeiten, auch einstelliges Mezzanine-Kapital zu erhalten.

Über Capcora:

Capcora ist eine auf Real Assets spezialisierte Unternehmensberatung und beschafft Eigen-, Mezzanine- und Fremdkapital für Energie- und Infrastrukturprojekte, Immobilien und mittelständische Unternehmen.

Capcora strukturiert Projekt-, Unternehmens- und Zwischenfinanzierungen und sichert den Zugang zu einem Netzwerk institutioneller Investoren und alternativer Kapitalgeber – auch abseits der klassischen Finanzierungspartner und -instrumente.

Zudem begleitet Capcora als Transaktionsmanager Erwerbs- oder Verkaufsprozesse (Sell- und Buy-Side-Advisory).

Capcora verbindet den Mittelstand mit institutionellen Investoren und alternativen Kapitalgebern – und verfügt über besondere Expertise in den Branchen Energie, Infrastruktur und Immobilien sowie im Bereich Corporate Finance.